Gemeinsamer Handlungsbedarf jetzt: Wichtige Informationen zur Grundsteuerreform 2022

Wie Sie vielleicht bereits aus den Medien entnehmen konnten, muss die Grundsteuer aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts bundesweit ab dem 01.01.2025 neu geregelt werden.

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Neue Grundsteuerreform ab 01.01.2025

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Bislang dienten die „Einheitswerte“ als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer durch die Gemeinden. Dies führte bei gleichen oder ähnlichen Grundstücken zu teilweise sehr unterschiedlichen Grundsteuern und wurde dem im Grundgesetz verankerten Gleichheitsgrundsatz nicht gerecht. Insofern mussten neue Gesetzesgrundlagen geschaffen werden, die eine gerechte Berechnung der Grundsteuer ermöglichen.

Zugleich wurden die Gemeinden darauf aufmerksam gemacht, dass die Grundsteuerreform weitestgehend ertragsneutral verlaufen soll. Dies bedeutet, dass die Neubewertung grundsätzlich nicht automatisch zu einer Mehrbelastung der Bürger führen darf. Im Einzelfall kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass es zu Erhöhungen in der Grundsteuerbelastung kommt.

Handlungsbedarf in 2022

Alle Eigentümer von Grundbesitz jeglicher Art sind verpflichtet, eine „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ abzugeben. Diese Feststellungserklärung ist dem Finanzamt in elektronischer Form zu übermitteln, um ein automatisiertes Verfahren zu ermöglichen.

Dieses elektronische Verfahren wird von uns mit dem Programm „Grundsteuer-Digital“ abgewickelt. In diesem Programm können in einer abgesicherten Umgebung Daten elektronisch sowohl von uns als auch von Ihnen hochgeladen und verarbeitet werden. Sämtliche Server stehen in Deutschland, so dass der Datenschutz gewährleistet ist.

Der neue Bewertungsstichtag ist der 01.01.2022. Das bedeutet, dass sämtlicher Grundbesitz auf den 01.01.2022 neu bewertet werden muss, damit ab dem 01.01.2025 die Grundsteuer in der neuen Form gelten und festgesetzt werden kann. Verpflichtet zur Erklärungsabgabe ist der Eigentümer, dem der Grundbesitz am 01.01.2022 gehört hat.

Grundsätzlich wird keine individuelle Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung erfolgen. Vielmehr wird per öffentlicher Bekanntmachung an die Pflicht zur Abgabe der Feststellungserklärung erinnert. Nur in Einzelfällen versenden einzelne Gemeinden eine Information an die Grundstücksbesitzer.

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Wichtige Informationen zur Übermittlung von Juli bis Oktober

Die Feststellungserklärungen müssen dem Finanzamt vom 01.07. bis zum 31.10.2022 übermittelt werden.

Eine Fristverlängerung für steuerberatende Mandanten steht derzeit leider nicht in Aussicht. Hieraus folgt eine sehr kurze Bearbeitungszeit von max. 9 Monaten.

Sehen Sie anbei in Berechnungsbeispiel

  • Anhand Ihrer eingereichten Feststellungserklärung wird ein Grundsteuerwert ermittelt, der sich sehr an den Verkehrswerten orientiert.
  • Auf diesen Grundsteuerwert findet die Steuermesszahl Anwendung, um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln.
  • Die Gemeinde wendet dann auf diesen Grundsteuermessbetrag ihren jeweiligen Hebesatz an und setzt die Grundsteuer fest.
  • Um die Ertragsneutralität zu gewährleisten, wurde die Steuermesszahl stark gesenkt.

Beispiel für die neue Berechnung der Grundsteuer bei einem Einfamilienhaus in NRW:

  • Grundsteuerwert 250.000 Euro x 0,031% Steuermesszahl
    = 77,50 Euro Grundsteuermessbetrag
  • Hebesatz der Gemeinde, geschätzt 400%, ergibt 77,50 Euro x 400%
    = 310 Euro Grundsteuer pro Jahr
Auf einen Blick

Checkliste der erforderlichen Aufgaben

  1. Einheitswert
  2. Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der LuF
  3. Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
  4. Eigentumsverhältnisse, Miteigentumsanteil (Zähler/Nenner)
  5. Grundsstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung, baureif)
  6. Grundstücksfläche
  7. Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes
  8. Erstreckt sich das Grundstück über mehrere Gemeinden?
  9. Nutzungsart
  10. Baudenkmal?
  11. Ggf. Abbruchverpflichtung?

Die erforderlichen Daten finden Sie zum Beispiel im Kaufvertrag, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid, im Grundsteuerbescheid oder in der Teilungserklärung.

Checkliste & Vorerfassungsbogen

Hilfreiche Downloads zur Grundsteuerreform

Download Checkliste zur Grundsteuerreform (PDF)

Download Vorerfassungsbogen für die Grundsteuerreform (XLS)

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Kontaktieren Sie uns gerne!

WEP Kerstin Schwartz

Kerstin Schwartz
Steuerberaterin

Mo bis Fr von 9-13 Uhr
Tel. +49 22 24 / 93 33-21
grundsteuer@wep-treuhand.de

WEP FAQ

Wichtige Fragen zur Steuerreform

Die neue Grundsteuer ist ab dem 01.01.2025 zu zahlen.

Zur Abgabe einer Feststellungserklärung verpflichtet sind folgende Personen:

  1. EigentümerInnen eines Grundstücks
  2. EigentümerInnen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
  3. Erbbauberechtigte unter Mitwirkung des Erbbauverpflichteten (Grundstückseigentümer)
  4. Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden EigentümerInnen des Grund und Bodens unter Mitwirkung der EigentümerInnen des Gebäudes

In Deutschland gibt es schätzungsweise 36 Millionen Grundstücke, die alle neu bewertet werden müssen. Damit die Finanzverwaltungen diese Masse an Neuberechnungen bis zum 01.01.2025 durchführen kann, braucht es Zeit. Daher bekommt die Finanzverwaltung für die Bearbeitung sämtlicher Feststellungserklärungen gute zwei Jahre Zeit.

Nein, bei der Feststellungserklärung für die Grundsteuerwerte handelt es sich um eine zwingend in elektronischer Form abzugebende Steuererklärung. Diese Digitalisierung soll den Prozess vereinfachen. Die Erklärung kann kostenfrei über das Elster-Portal www.elster.de übermittelt werden.

Auch in Zukunft erfolgt die Berechnung der Grundsteuer in drei Schritten:

1. Berechnung des Grundbesitzwertes

Normalherstellungskosten in €/qm
x Baupreisindex
x Brutto Grundfläche des Gebäudes
= Gebäudenormalherstellungswert/td>
- Alterswertminderung (abhängig vom Alter des Gebäudes)
= Gebäudesachwert

2. Anwendung der Steuermesszahl auf den Grundbesitzwert = Grundsteuermessbetrag

Ein- und Zweifamilienhaus0,31 ‰
Mietwohngrundstücke0,31 ‰
Wohnungseigentum0,31 ‰
Teileigentum0,34 ‰
Geschäftsgrundstücke0,34 ‰
gemischt genutzte Grundstücke0,34 ‰
sonstige bebaute Grundstücke0,34 ‰
unbebaute Grundstücke0,34 ‰

3. Anwendung des Hebesatzes der Gemeinde auf den Grundsteuermessbetrag = Grundsteuer

Nein, die Reform der Grundsteuer soll grundsätzlich ertragsneutral erfolgen. Soweit die Neubewertung der Grundstücke zu erhöhten Grundsteuermessbeträgen führt, sind die Gemeinden angehalten, ihre Hebesätze entsprechend nach unten zu korrigieren. So soll sichergestellt werden, dass Grundbesitzer nicht zusätzlich belastet werden. Im Einzelfall kann es jedoch zu leichten Schwankungen sowohl nach oben als auch nach unten kommen.

Nein, es werden nur noch wenige Daten bzw. Unterlagen benötigt. Bisher brauchte man für die Berechnung der Grundsteuerwerte ca. 20 verschiedene Daten und Angaben, in Zukunft sind nur noch wenige Faktoren erforderlich. Eine detaillierte Checkliste finden Sie unter dem Reiter „Dokumente“.

Nein, leider gibt es keine bundeseinheitliche Bewertung. Es gibt das sogenannte Bundesmodell, welches von neun Bundesländern (z.B. auch NRW) angewandt wird. Die anderen sieben Bundesländer haben das Bundesmodell etwas abgewandelt.

Nein, es ist vorgesehen, dass alle sieben Jahre eine Neubewertung stattfindet und somit alle sieben Jahre eine neue Feststellungserklärung abzugeben ist. Da es sich aber um ein digitalisiertes Verfahren handelt, sollte die Abgabe alle sieben Jahre weitestgehend automatisch erfolgen.

Ja, Stichtag ist der 01.01.2022! Wer am 01.01.2022 Eigentümer eines Grundstücks war, muss für dieses Grundstück eine Feststellungserklärung abgeben.

Änderungen, die nach dem 01.01.2022 eintreten, sind auf den folgenden 01.01. des jeweiligen Jahres zu erklären.

Beispiel 1:A verkauft sein Einfamilienhaus am 30.06.2022 an B. A muss zum 01.01.2022 eine Feststellungserklärung für das Einfamilienhaus abgeben. Der berechnete Grundbesitzwert wird dann zum 01.01.2023 B zugerechnet.

Beispiel 2: A hat am 01.01.2022 ein unbebautes Grundstück und muss für dieses eine Feststellungserklärung abgeben. In 2022 wird das Grundstück mit einem Einfamilienhaus bebaut. Zum 01.01.2023 ist somit eine Artfortschreibung vorzunehmen, weil aus dem unbebauten Grundstück ein bebautes Grundstück geworden ist. Es muss eine Neuberechnung erfolgen.

Änderungen, die innerhalb eines Kalenderjahres eintreten, sind bis zum 31.01. des darauffolgenden Jahres dem Finanzamt anzuzeigen.

Im Beispiel 2 oben hätte A somit bis zum 31.01.2023 Zeit, dem Finanzamt mitzuteilen, dass sein unbebautes Grundstück nun mit einem Einfamilienhaus bebaut ist.